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16 de Agosto de 2022

O Dever de Boa-Fé nos Contratos de Corretagem Imobiliária

Publicado por Seleção Jurídica
há 6 anos

O Dever de Boa-Fé nos Contratos de Corretagem Imobiliária

Marcos Pagan

I. Considerações sobre o dever contratual de boa-fé

O revogado Código Civil de 1916, embora elogiado pela clareza e pela precisão de conceitos, refletia as concepções predominantes do final do século XIX e do início do século XX — em grande parte ultrapassadas porque, como se sabe, baseadas no individualismo. O Código Civil de 2002, elaborado por uma comissão de juristas sob a supervisão de Miguel Reale (Lei 10.402, de 10.1.02), teve o mérito de criar institutos jurídicos mais apropriados para reger relações sociais deveras dinâmicas e em constante mutação, sempre atento aos critérios inspiradores da eticidade, da operatividade e da socialidade.

Na elucidativa mensagem que o coordenador Miguel Reale enviou ao ministro da Justiça, quando da apresentação do anteprojeto de lei que deu origem ao Novo Código Civil, constam observações relevantes relacionadas ao protagonismo dos critérios já referidos — com especial destaque ao reconhecimento de uma sociedade em evolução, mas também preocupado com a necessidade de se condicionar a liberdade de contratar à observância dos fins sociais a que se propõem:

Muito embora sejamos partícipes de uma “sociedade em mudança”, já fizemos, no Brasil, a nossa opção pelo sistema e o estilo de vida mais condizentes com as nossas aspirações e os valores de nossa formação histórica. Se reconhecemos os imperativos de uma Democracia Social, repudiamos todas as formas de coletivismo ou estatalismo absorventes e totalitários. Essa firme diretriz não só nos oferece condições adequadas à colocação dos problemas básicos de nossa vida civil, como nos impõe o dever de assegurar, nesse sentido, a linha de nosso desenvolvimento”[1].

Mais à frente, no capítulo referente ao Direito das Obrigações, o autor do Novo Código Civil anotou que, se a consciência ética da realidade socioeconômica norteia a revisão das regras gerais sobre a formação dos contratos e a garantia de sua execução equitativa, o propósito de conferir aos contratos estrutura e finalidade sociais está presente no atendimento da socialidade do Direito; e a harmonização da matéria relativa ao inadimplemento das obrigações se deu com base nas novas diretrizes ético-sociais em matéria de responsabilidade civil, tornando explícito, como princípio condicionador de todo o processo hermenêutico, que a liberdade de contratar só pode ser exercida em consonância com os fins sociais do contrato, invocados os valores primordiais da boa-fé e da probidade. Não por acaso se conferiu ao juiz poder moderador, de tal forma a aplicar penalidades pelo inadimplemento dos contratos.

Um dos marcos desta tendência socializante foi a consagração da boa-fé como meio auxiliador para a adequada interpretação dos negócios obrigacionais. A norma fundamental que rege o instituto está prevista no artigo 422 do Código Civil: os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e da boa-fé”.

A cláusula geral de boa-fé impõe aos contratos e aos negócios jurídicos deveres anexos para as partes: o de se comportarem com a mais estrita lealdade; o de agirem com probidade; e o de prestarem adequada informação ao outro contratante sobre todo o conteúdo do negócio. É por conta disto que a inobservância desses deveres anexos gera a violação positiva do contrato — espécie de inadimplemento implícito que imputa responsabilidade contratual objetiva a quem os viola.

Se o respeito à boa-fé objetiva constitui princípio fundamental dos contratos, é por demais oportuno, antes da análise de sua aplicação e de seus efeitos nos contratos de corretagem imobiliária, discorrer brevemente sobre as suas origens, analisar algumas de suas características básicas e definir os principais efeitos jurídicos de sua inobservância — sempre no intuito de fornecer ao intérprete do Direito um instrumento seguro para a correta subsunção do fato à norma jurídica; e, desta forma, tentar despretensiosamente contribuir não apenas para aprimorar as relações comerciais imobiliárias, mas também para defender que elas se realizem em plena harmonia com os fundamentos básicos do sistema constitucional vigente.

II. A boa-fé objetiva na doutrina

Ensina o professor Álvaro Villaça que o princípio da boa-fé “assegura o acolhimento do que é lícito e a repulsa ao ilícito”.[2] De fato, se contrariada a boa-fé, comete-se abuso de direito. Em consequência, responde-se no campo da responsabilidade civil, conforme previsão do artigo 187 do Código Civil. Não por acaso o autor entende que a boa-fé objetiva constitui “um estado de espírito, que leva o sujeito a praticar um negócio em clima de aparente segurança. Assim, desde o início devem os contratantes manter seu espírito de lealdade, esclarecendo os fatos relevantes e as situações atinentes à contratação, procurando razoavelmente equilibrar as prestações, expressando-se com clareza e esclarecendo o conteúdo do contrato, evitando eventuais interpretações divergentes, bem como cláusulas leoninas, só em favor de um dos contratantes, cumprindo suas obrigações nos moldes pactuados, objetivando a realização dos fins econômicos e sociais do contratado; tudo para que a extinção do contrato não provoque resíduos ou situações de enriquecimento indevido, sem causa”.[3]

De acordo com o consagrado civilista, este estado de espírito, contudo, só pode ser analisado, no plano concreto, com a conduta de lealdade e de probidade que a parte deve manter em todas as etapas pela qual se desenvolve o negócio jurídico. Por certo é que a ética e a boa-fé não podem ficar somente no plano das ideias, pois a atuação da parte é o elemento fundamental que demonstrará se realmente há essa boa intenção. Daí porque, inserido no conceito de boa-fé objetiva, reside a boa-fé subjetiva — já que uma boa atuação presume, inexoravelmente, uma boa intenção.

Portanto, toda vez que há previsão da boa-fé objetiva, está também presente, haja vista a relação de mutualismo que os conceitos mantêm, a subjetiva (ainda que implicitamente). Esta assertiva baseia-se nos ensinamentos iniciais de Noronha, para quem “mais do que duas concepções da boa-fé, existem duas boas-fés, ambas jurídicas, uma subjetiva e outra objetiva. A primeira, diz respeito a dados internos, fundamentalmente psicológicos, atinentes diretamente ao sujeito, a segunda a elementos externos, a normas de conduta, que determinam como ele deve agir. Num caso, está de boa-fé quem ignora a real situação jurídica; no outro, está de boa-fé quem tem motivos para confiar na contraparte. Uma é boa-fé estado, a outra boa-fé princípio”.[4]

Afastando qualquer tom pessimista, e acreditando na renovação dos institutos de Direito Civil, Gomes foi um dos doutrinadores que melhor soube expor, em poucas palavras, a amplitude do conceito da boa-fé objetiva. Em sua obra clássica, o autor baiano demonstra que a boa-fé contratual está relacionada com o interesse social de segurança nas relações jurídicas, expressando “lealdade e confiança recíprocas”. Mais uma vez fica nítida uma relação íntima entre a boa-fé objetiva e o princípio da socialidade. Mas se acrescenta, por pertinente, um terceiro elemento essencial ao conceito de boa-fé: “colaboração”. Estas três expressões: “lealdade, confiança e colaboração” traduzem o sentido pleno do princípio da boa-fé.[5]

III. A cláusula geral da boa-fé: verdadeiro instrumento de interpretação

Uma mais acurada leitura do Código Civil revela que o texto contém diversas cláusulas gerais. À toda evidência, constituem fonte de direito e de obrigações. É necessário portanto, conhecer-se o sistema de cláusulas gerais não só para o melhor entendimento do funcionamento e do regramento do Diploma Civil como também, e principalmente, para o encaminhamento de soluções dos problemas que o Direito Privado apresenta. Há, de fato, verdadeira interação entre as cláusulas gerais, os princípios gerais do direito, os conceitos legais indeterminados e os conceitos determinados pela função. Vem daí a conclusão de que a solução de eventuais controvérsias reclama a atuação conjunta desse verdadeiro arsenal jurídico.

Seguindo a tendência socializante do Código Civil de 2002, há expressa previsão segundo a qual “os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar da sua celebração” (art. 113). Neste dispositivo, a boa-fé é consagrada como meio auxiliador do aplicador da norma quando da interpretação dos negócios obrigacionais, particularmente dos contratos. O comando legal, todavia, não pode ser interpretado isoladamente, se não em complementaridade com o dispositivo imediatamente anterior: “nas declarações de vontade se atenderá à intenção nela consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem” (art. 112).

Se ambas as disposições legais preveem a boa-fé como cláusula geral presente em todos os negócios e contratos celebrados, pode-se afirmar, como já exposto, que a lei impõe aos contratantes o dever anexo de prestação de informação clara, acessível e precisa sobre todo o conteúdo do negócio; e também o dever de se conduzir – antes, durante e após o contrato – com lealdade, confiança e probidade. Sem prejuízo destes deveres, também a mútua colaboração entre os contratantes está presente de forma inequívoca. Logo, o desrespeito a tais deveres anexos gera a violação positiva do contrato, inadimplemento que implica responsabilidade contratual objetiva.

Além disto, ao se interpretar o negócio jurídico de acordo com a cláusula geral da boa-fé, deve-se buscar o que as partes pretendiam com o negócio — e não necessariamente o que escreveram no instrumento obrigacional. Com efeito, a lei estabelece uma relativização daquilo que as partes fizeram constar no contrato (arts. 112 e 113 do CC 02). Ou seja: a obrigatoriedade característica dos contratos (art. 389 do CC 02), que prevalecia no regime jurídico revogado (art. 1.056 do CC 16), cede passo à relativização das declarações – pelo que se confere menos força à autonomia da vontade em detrimento de maior prestígio à função social dos contratos.

O princípio da boa-fé, portanto, deve funcionar como instrumento auxiliar a guiar o juiz – hoje dotado de maior poder moderador – na aplicação da norma ao contrato. E isto, por evidente, deve ser feito com parcimônia, com observância e à consideração dos limites da equidade e das regras de razão que se espera de um Poder Judiciário sintonizado com a nova tendência do sistema jurídico constitucional. O intérprete, pois, deverá pautar-se não mais pelo espírito puro da lei: ao revés, deve ter presente os preceitos previstos na Constituição Federal, lei maior guiadora dos demais institutos jurídicos nacionais, sob a plena observância dos princípios nela previstos.

É sob tal cenário que o atual espírito constitucional ergueu colunas, de tal forma a enxergar não mais os interesses individuais particularmente considerados, mas os da coletividade. Bem utilizado, este é um instrumento de fundamental importância para o aprimoramento do desejado Estado Democrático de Direito; e, mais de tudo, para a construção de uma sociedade mais justa, equilibrada, previsível e igualitária.

IV. O contrato de corretagem: natureza jurídica, requisitos de validade e hipóteses de extinção

O contrato de corretagem, gênero do qual o de corretagem imobiliária é espécie, guarda similitude com os de agenciamento, de representação comercial e de comissão: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas” (art. 722 do CC 02).

Ao que se vê, a corretagem é um contrato típico (tem regramento legal específico); consensual (origina-se do simples acordo de vontades); oneroso (ambos os contratantes dele extraem um proveito); bilateral (gera obrigações para ambos os contratantes); sinalagmático (tais obrigações são recíprocas); aleatório (embora possa ter prestações certas e determinadas, o corretor assume o risco de nada receber, nem de obter o reembolso de despesas da celebração); e de resultado (a remuneração é devida ao corretor quando obtido o resultado combinado, ainda que ele não se efetive em virtude de arrependimento das partes - art. 725 do CC 02).

Como todo contrato, são exigidos os requisitos de validade do negócio jurídico: partes capazes (requisito subjetivo direcionado aos contratantes), objeto lícito (a prestação de serviços de corretagem por intermediação de negócio jurídico, mediante o pagamento condicional dos respectivos honorários) e forma não prescrita ou vedada pela lei (a lei, via de regra, não exige a forma escrita).

Se a formação do contrato se consolida com a regular convergência de vontade das partes em relação ao objeto da corretagem, é certo que, por se tratar de contrato consensual, o instrumento escrito, de ordinário, não constitui elemento de validade. Entretanto, no âmbito da corretagem imobiliária, a forma escrita é recomendação expressa do Código de Ética dos Corretores de Imóveis (v. Art. 4º, inc. IX); e se a hipótese for de contrato em que consta cláusula de exclusividade, obrigatória (art. 726 do CC). Seja como for, a formalização por escrito é útil providência que muito auxilia a análise do respeito à cláusula geral relativa à boa-fé objetiva – particularmente, quando há questionamento do contrato e se torna necessária a produção de prova judicial.

O contrato de corretagem ordinariamente se extingue pela morte do corretor ou do comitente, pela conclusão do negócio, pelo escoamento do prazo nele previsto; e, se tiver sido ajustado por prazo indeterminado, pela renúncia ou pela revogação (hipótese de rescisão voluntária do contrato pelo corretor ou pelo comitente, respectivamente).

V. O contrato de corretagem imobiliária: especificidades

A pessoa jurídica ou o profissional especializado que atua na intermediação entre dois ou mais interessados em realizar uma transação imobiliária é o corretor de imóveis (arts. e , p. Ún., ambos da Lei 6.530/78). São estes profissionais que realizam o objeto do contrato, fazendo convergir os interesses de negociação entre comprador e vendedor, entre locador e locatário ou entre os permutantes – seja aproximando-os para a celebração do negócio jurídico pretendido, seja alcançando ou prestando informações que os interessados solicitam ou delas necessitam (art. 3º).

Se o resultado combinado ocorrer tal qual previsto no contrato, o corretor imobiliário, ainda que se arrependam as partes, tem direito à contraprestação: são os honorários de corretagem, vale dizer, a remuneração contratual pelos serviços prestados. Se, porém, o negócio tiver sido iniciado e concluído diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor – salvo se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, quando então o corretor, se não tiver sido inerte, terá direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação (art. 726). A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais (art. 724).

É comum que, agindo em desconformidade com o dever de boa-fé, o contratante dispense o corretor. Neste caso, se o negócio se realizar posteriormente, como fruto da mediação realizada pelo corretor, os honorários de corretagem serão devidos (art. 727). Importante notar também que, salvo ajuste em contrário, a intermediação de mais de um corretor para a realização de um negócio implicará o pagamento de remuneração repartida igualmente (art. 728); e se este tipo de colaboração associativa envolver empresa imobiliária, a lei especial prevê disciplina específica (art. da Lei 6.530/78).

VI. Os deveres legais e éticos do corretor de imóveis

O Código Civil dispõe que “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio” (art. 723 do CC 02, com redação dada pela Lei 12.236/10). De acordo com este dispositivo legal, está claro que o corretor deve não apenas se conduzir com zelo e presteza na intermediação a que se obrigou, como também tem que adotar providências de cautela; e, mesmo que não tenha sido instado a fazê-lo, está obrigado contratualmente a cumprir o dever espontâneo de informação. Mais que isto, o profissional corretor, sob pena de responsabilidade, tem que prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores relevantes (art. 723, p. Ún. Do CC 02).

Se as disposições do Código Civil não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial (art. 729 do CC 02), o corretor de imóveis está obrigado a cumprir os deveres previstos no art. 20 da Lei 6.530/78. Destarte, ele não pode: prejudicar, por dolo ou por culpa, os interesses que lhe forem confiados; auxiliar profissionais inabilitados; anunciar publicamente proposta de transação sem autorização por escrito; fazer anúncio relativo à atividade profissional sem mencionar o seu número de inscrição no Creci; anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem menção ao registro no Serviço de Registro de Imóveis; violar o sigilo profissional; negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título; violar obrigação profissional; praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção.

VII. O dever do comitente (tomador dos serviços de corretagem): pagamento da comissão

A obrigação principal do comitente, o dono do negócio, é pagar a comissão, na forma estipulada ou segundo o que determina a lei ou os costumes. Tal obrigação não depende, em regra, do recebimento integral do preço ou da execução do contrato: é devida, desde que se considere o ajuste entre as partes. Uma vez mais se reforça que a formação do contrato se consolida com a regular convergência de vontade entre as partes em relação ao objeto da corretagem – o que implica dizer que, por se tratar de contrato consensual, o instrumento escrito, de ordinário, não constitui elemento de validade.

Se o contrato verbal é válido, esta forma menos cuidadosa, como adiante se verá, contém riscos para ambas as partes: a uma, diante de eventual questionamento quanto à existência ou o alcance de itens específicos; e, a outra, diante da necessidade de se analisar o respeito ao dever implícito de observância da cláusula geral de boa-fé. De todo modo, a assinatura dos contratantes em instrumento preliminar – como, p. Ex., a formalização de oferta ou o aceite – costuma ser suficiente para a demonstração de contratação à consideração de que “As declarações constantes de documentos assinados presumem-se verdadeiras em relação aos signatários” (art. 219 do CC).

Todavia, eventual questionamento do comitente, em especial se invocado o desrespeito ao direito de adequada informação, pode comprometer os efeitos do negócio jurídico – razão pela qual se tem por recomendável que este tipo de formalização se realize simultaneamente à elaboração de um contrato escrito mais minucioso. Aliás, é preciso consignar que este tipo de contrato é usualmente celebrado sob a forma adesiva (contrato de adesão). E, nesta modalidade, tanto o regime civil (art. 423 do CC) quanto o consumeirista preveem favorecimento de interpretação ao contratante aderente (art. 47 do CDC).

A comissão, salvo se houver definição de quantia determinada, pode ser fixada sob a modalidade de um percentual incidente sobre o valor do contrato; ou fixada a partir da vantagem ou do proveito do dono do negócio. Em alguns casos, a lei ou a norma ética estabelece percentuais mínimos. Mas o princípio da razoabilidade, à luz do poder moderador conferido ao juiz, pode ensejar revisões – invocando-se, para tanto, as disciplinas legais relativas ao erro (arts. 138 a 144 do CC), ao estado de perigo (arts. 151 a 155) ou à abusividade relativa à violação a preceitos do Código de Defesa de Consumidor (arts. 51 e ss. Da Lei 8.078/90); eventualmente se pode cogitar também invocação da teoria relativa ao dolo (arts. 145 a 150 do CC) e até mesmo da onerosidade excessiva (art. 478 do CC, apenas se houver prestação continuada).

Se a atividade do corretor é de intermediação, ela não serve como garantia do contrato. No entanto, eventual vício deste serviço, mormente se relacionado ao descumprimento dos deveres de diligência e de prudência, implica responsabilidade civil por perdas e danos (arts. 186 e 927 do CC).

Há mínima divergência doutrinária e jurisprudencial sobre a natureza da obrigação no contrato de corretagem: uma corrente entende ser de meio; outra, de resultado. A preponderar a corrente segundo a qual, de ordinário, a obrigação é mesmo de meio, o arrependimento do comitente não afeta o direito de retribuição pela corretagem (art. 725 do CC).

A regra, por óbvio, comporta temperamentos à vista de circunstâncias fático-jurídicas específicas que, aliás, são aplicáveis a todos os negócios jurídicos – como, p. Ex., aquele decorrente de fato imputável ao próprio corretor (por dolo ou culpa, hipóteses em que o mais correto é se cogitar de rescisão por vício do serviço) ou o que tiver por justificativa caso fortuito ou motivo de força maior (art. 393, p. Ún. Do CC).

VIII. Efeitos jurídicos da inobservância do dever de boa-fé no contrato de corretagem imobiliária

Se o ordenamento jurídico, como já exposto, tem na boa-fé objetiva uma cláusula geral aplicável a todos os contratos celebrados, impõe-se aos contratantes a observância do dever anexo de prestação de informação clara, acessível e precisa sobre todo o conteúdo do negócio; e também o dever de se conduzir – antes, durante e após o contrato – com lealdade, confiança, probidade e mútua colaboração. Logo, o desrespeito a tais deveres anexos gera a violação positiva do contrato, inadimplemento que implica responsabilidade contratual objetiva.

Além disto, ao se interpretar o negócio jurídico de acordo com a cláusula geral da boa-fé, deve-se buscar o que as partes pretendiam com o negócio — e não necessariamente o que escreveram no instrumento obrigacional. De fato, a lei estabelece uma relativização daquilo que as partes fizeram constar no contrato (arts. 112 e 113 do CC 02). Ou seja: a obrigatoriedade característica dos contratos (art. 389 do CC 02), que prevalecia no regime jurídico revogado (art. 1.056 do CC 16), cede passo à relativização das declarações – razão pela qual se confere menos força à autonomia da vontade e maior prestígio à função social dos contratos.

E o que dizer de tais questões quando se analisa o contrato de corretagem imobiliária?

Tem sido comum o ajuizamento de ações de repetição de indébito (algumas das quais cumuladas com indenização por danos morais) em que se questiona não apenas a regularidade da formação do contrato de corretagem imobiliária, mas também a responsabilidade contratual pelo pagamento de referida despesa – particularmente, em empreendimentos imobiliários não-edificados.

São várias as situações e as hipóteses; e são também divergentes as soluções que a jurisprudência tem dado a cada uma delas. Muito embora seja rara a abordagem do tema com base na cláusula geral da boa-fé objetiva, uma leitura mais atenta dos fundamentos fático-jurídicos dos respectivos pedidos e das próprias decisões judiciais revela que a disciplina desta nova matéria permeia a definição das soluções obtidas.

A primeira consideração diz respeito à correta formação do contrato. E isto, por evidente, repercute na definição de quem deve arcar com as despesas do serviço de intermediação. A lei civil estabelece que, no contrato de compra e venda, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e de registro são afetas ao comprador; e as da tradição, ao vendedor (art. 490 do CC). Já no contrato de corretagem, não há definição legal sobre quem deve arcar com as respectivas despesas (art. 724 do CC).

Via de regra, portanto, os honorários são devidos por quem solicita os serviços do corretor. Já, de início, esta solicitação – em geral, feita verbalmente – corresponde a um pré-contrato. Mas isto só não basta para o aperfeiçoamento da relação jurídica, que se completa com a efetiva e inquestionável manifestação de vontade de contratação dos serviços de corretagem e agregados, ainda que na forma adesiva. Como já dito, a forma escrita, de ordinário, não é exigida. Mas esta cautela, a par de outras, é eticamente recomendável (v. Art. 4º, inc. IX do Código de Ética dos Corretores de Imóveis); e pode facilitar não só a análise da observância do dever anexo de boa-fé objetiva como a produção judicial de provas.

Em um empreendimento imobiliário, é comum, e lícito, que o empreendedor defina uma imobiliária, ou profissionais específicos, para atuarem na recepção de vendas – algumas vezes até mesmo sob contrato de exclusividade. Se, infelizmente, é bastante frequente, quando da oferta de unidade imobiliária, a tentativa de se esconder do interessado os serviços de intermediação (a corretagem imobiliária e os de assessoria), têm sido cada vez mais comum casos em que, mesmo havendo devida informação e correta contratação de tais serviços (com assinatura de instrumento de contrato ou de recibos direcionados a corretores), o adquirente ingressar em juízo buscando a restituição dos valores pagos; e o faz já nos dias subsequentes ao negócio jurídico realizado. Obviamente que, em ambas as hipóteses, houve flagrante violação ao dever anexo da boa-fé objetiva.

Nunca é demais lembrar que o serviço de corretagem imobiliária, de ordinário, submete-se ao regime do Código de Defesa do Consumidor. Logo, a informação clara e precisa, neste tipo de contrato, é mais que uma cláusula contratual implícita: constitui

dever legal (art. , inc. III da Lei 8.078/90). Além disto, não se admite o condicionamento de um serviço a outro; nem de um serviço a um produto – a denominada ‘venda casada’ (art. 39, inc. I do CDC). Por fim, o sistema protetivo contém vedações expressas a práticas comerciais (arts. 39 a 41) e a cláusulas contratuais abusivas (arts. 51 a 54 do CDC).

De um lado, é inadmissível que o corretor de imóveis não se apresente como tal; e que tente enganar o adquirente, parecendo ser um funcionário da empresa empreendedora. Muito menos se pode concordar que, para disfarçar o contrato autônomo de corretagem e esconder a exigência do pagamento de honorários, camufle-os como se fosse o sinal a ser pago na aquisição do imóvel. São relações jurídicas autônomas, com partes normalmente diferentes; e também com objetos e efeitos jurídicos diversos. Por isto, se nem todo adquirente percebe que o contrato de compra e venda imobiliária não se confunde com o de corretagem, esta dúvida mais das vezes é gerada pela má redação dos instrumentos respectivos; ou então pela falha, às vezes deliberada, em se explicar adequadamente sobre a natureza dos diferentes contratos. E isto sem falar em cláusulas ilegais, obscuras, contraditórias ou exageradas.

São práticas comerciais abusivas – e, portanto, eticamente condenáveis. Pior: muitas vezes sob a orientação, a conivência ou a desídia das empreendedoras imobiliárias, razão pela qual muitas vezes são chamadas judicialmente à responsabilidade solidária ou até mesmo exclusiva. O que se espera tanto das empresas imobiliárias quanto dos próprios corretores – e, por que não dizer, também das empreendedoras imobiliárias – tem a ver com as práticas que a boa-fé objetiva determina.

É sob tal contexto que se eleva o respeito ao pleno direito de informação – dever geral (art. , inc. III do CDC; art. 422 do CC) que a lei imputa ao corretor (art. 723 do CC). Direito que deve ser observado quanto à oferta do serviço de corretagem, aos serviços agregados (sua necessidade, conveniência, vantagem e custo), às despesas correspondentes a todos os serviços oferecidos, à opção de não se contratar tal serviço (ou de se escolher um outro prestador, sob pena de caracterização de venda condicionada) e também à mais que recomendável elaboração de instrumentos de contrato específicos, com clara e precisa menção às obrigações assumidas pelas partes e aos efeitos de arrependimento, de inadimplemento ou de rescisão unilateral de ambos os contratos (corretagem e compra e venda imobiliária).

É preciso deixar claro ao adquirente que, se desistir da compra do imóvel, se tiver problema com o financiamento ou, entre outras hipóteses, se rescindir o contrato de compra e venda por inadimplência, não terá direito à restituição do valor pago a título de corretagem; nem às arras. As exigências e os riscos de não se obter o financiamento, as consequências de eventual inadimplemento, as garantias em relação à unidade imobiliária, as cláusulas relativas ao reajuste, as hipóteses de rescisão do contrato, a relação com o condomínio... Há muito o que ser explicado, informado, considerado. E tudo isto são condutas típicas da boa-fé objetiva.

É importante ainda que o comitente seja devidamente informado sobre seus direitos contratuais e orientado quanto a tudo o que está relacionado a tão importante negócio jurídico – muitas das vezes o contrato mais importante que uma pessoa, um casal ou uma família realizam durante toda a vida. Os corretores, as empresas imobiliárias, as empresas empreendedoras e todo o setor imobiliário perdem credibilidade e respeitabilidade ao permitirem que maus profissionais insistam em um modo ultrapassado de se relacionar com os clientes: aquele que não se pauta – antes, durante e após o contrato – pelos preceitos da lealdade, da confiança, da probidade e da mútua colaboração.


[1] Exposição de Motivos do Anteprojeto doCódigo Civill (Diário do Congresso Nacional – Seção I, 13/6/1975).

[2] AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria Geral dos Contratos Típicos e Atípicos. São Paulo: Ed. Atlas, 2002, p. 26.

[3] AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria Geral dos Contratos Típicos e Atípicos. São Paulo: Ed. Atlas, 2002, p. 26.

[4] NORONHA, Fernando. O Direito dos Contratos e seus Princípios Fundamentais. São Paulo: Ed. Saraiva, 1994, p. 132.

[5] ORLANDO GOMES, Contratos. Rio de Janeiro: Ed. Forense, 1999, p. 42.

*Publicado originalmente por Revista Opinião Jurídica, ed. 3 - 2015.

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